રિયલ એસ્ટેટ નું માર્કેટ ઠપ્પ નથી . ચાલુ જ છે. પણ બદલાવ એ છે કે હવે નવી ને બદલે જૂની પ્રોપર્ટી વધારે જાય છે.
સૌથી મોટું કારણ એ છે કે જી.એસ.ટી. નથી લાગતો .
એક કરોડ રૂપિયાની પ્રોપર્ટી પર કેટલો જી.એસ.ટી. લાગે એ આજે જ ગણી લેજો. એટલે નવી પ્રોપર્ટીના માર્કેટમાં મંદીનું કારણ સમજાઈ જશે.
પાછુ નવા બિલ્ડીંગમાં ૪૦% થી ૪૮% કપાત હોય છે.
સુપરબિલ્ટઅપ નું ગણિત એ કે તમે પૈસા આપો એનાથી અડધી જ જગ્યા મળે. કોણ ડબલ પૈસા આપીને અડધી જગ્યા ખરીદે ?
પાછું ડેવલપમેન્ટ ચાર્જ ના નામે પણ ઉપરથી પૈસા લેવાના. પાર્કિંગ દીઠ ૧-૨ લાખ રૂપિયા અલગથી ઉઘરાવવાના. જૂની ૧૦૦૦ ફૂટની ઑફિસ સામે નવી ૧૦૦૦ ફૂટની ઑફિસ અડધી સાઈઝની હોય છે. ઘરોમાં પણ ૩૦% થી ૪૨% કપાત હોય છે. બંગલો ખરીદો ત્યારે પ્લોટ મળે ૩૦૦ વાર નો અને તમારે પૈસા ચૂકવવાના ૫૦૦ વારના.
એમિનીટી ના નામે મોટી રકમ ઉઘરાવાય અને પછી લાઈફ ટાઈમ એ એમિનીટી નું મોટુ મેઈન્ટેનન્સ પણ તમારે જ ભોગવવાનું.
જૂના શહેરમાં ખખડધજ બિલ્ડીંગોમાં પણ બધાને બિઝનેસ મળે છે અને શા માટે નવા ડેવલપિંગ એરિયામાં મોટા મોટા મૉલ અને શોરૂમમાં આડે દિવસે કાગડા ઉડે છે અને શનિ રવિમાં ભીડ પુષ્કળ હોવા છતાં માત્ર વિન્ડો શોપીંગ જ થાય છે.
જૂના બિલ્ડીંગો ૬૦-૭૦ વર્ષે પણ અડીખમ હોય અને નવા બિલ્ડીંગમાં ૨-૩ વર્ષમાં તિરાડ , ભેજ , ગળતર જેવી તકલીફો ચાલુ થઈ જાય છે.
જૂના બિલ્ડીંગોમાં મહિને મેઈન્ટેનન્સ ૧૦૦૦-૧૨૦૦ ₹ આવે અને નવામાં ૩૦૦૦-૬૦૦૦ ₹ જેટલું.
જૂના બિલ્ડીંગોના દસ્તાવેજ મ્યુનિસિપાલિટી માં દરેક વેચાણ વખતે રજિસ્ટર હોય થયેલ હોય. એક કરતા વધારે વખત વેચાયેલી પ્રોપર્ટીના ટાઈટલ પૂરા પૂરા ક્લિયર હોય. પેપરના લોચા હોય તો પણ કેટલું જોખમ છે તે ખબર હોય.
નવા બિલ્ડીંગમાં ઘણી વખત લીધા પછી સ્કેન્ડલ ખુલે તો ભરાઈ જવાય.
બીજી મહત્વની વાત એ છે કે શેયર સર્ટિફિકેટ હવે નીકળી ગયેલી સિસ્ટમ છે. જૂની પ્રોપર્ટી લો તો તમારે બિલ્ડીંગ એસોસીએશન સોસાયટીમાં શેયર સર્ટિફિકેટ ટ્રાન્સફર કરવાની જરુર નથી. કદાચ કરાવવા હોય તો પણ એના માટે અધધધ પૈસા આપવાની જરૂર નથી. શેયર સર્ટિફિકેટ પર કોઈ સરકારી મ્હોર નથી હોતી એટલે એની કોઈ કાયદેસરની વેલ્યુ નથી. એ સોસાયટીની એક આંતરિક ફોર્માલિટી છે જે કાયદેસર નથી. એટલે એ હોય કે ના હોય કોઈ ફરક પડતો નથી.
જૂની પ્રોપર્ટીની ખરીદી પછી તમારે બાનાખત , ૭/૧૨ , ૮અ , ૬અ , ઈન્ડેક્સ, રજિસ્ટ્રી , પ્રોપર્ટી ટેક્સ , વીજળી બિલ – આટલી જગ્યાએ તમારું નામ ચડાવાનું જે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન કરે છે. એમાં સરકારી મ્હોર લાગે છે.
સોસાયટીના આંતરિક શેયર સર્ટિફિકેટ માં ટ્રાન્સફર કરેલ હોય તે કોઈ કાયદેસર સરકારી કાગળ નથી ગણાતા. માત્ર સોસાયટી ના વહીવટ માટે ઉપયોગી કાગળમાં એની ગણતરી થાય છે.
ક્યારેય વિચાર્યું કે શા માટે મોટા ભાગના સમજુ લોકો દૂરના અને ભપકાવાળા નવા ડેવલપિંગ એરિયામાં રહેવા જવાને બદલે શહેરની મધ્યમાં જ વર્ષો પહેલા ડેવલપ થયેલા જૂના એરિયામાં જ રહે છે ?
કોઈ પણ જૂના ગામ કે શહેરમાં જૂની પ્રોપર્ટીનાં ભાવ એ ગામ કે શહેરની નવી ડેવલપિંગ એરિયાની પ્રોપર્ટી કરતાં પાંચ ગણા હોય છે.
મકાન લેતી વખતે ઘણા એવું વિચારે કે શહેરની વચ્ચે બે બેડરૂમ હૉલ કીચનનો ફ્લેટ લેવા કરતાં શહેરથી થોડે બહાર એટલાજ પૈસામાં પાંચ-છ બેડરૂમ હૉલ કીચન , લૉન , સ્વિમીંગ પુલ અને ગાર્ડન સાથેનો બંગલો લેવો સારો. પણ એક વાર બધા નવી જગ્યાએ રહેવા જાય પછી પસ્તાય છે અને થોડા વખતમાં જ એમને જૂના શહેરમાં પાછા આવવાનું મન થાય છે.
મુંબઈમાં શહેર છોડીને નવી મુંબઈમાં સ્થિત થયેલા બધાને જ ખબર છે કે નવી મુંબઈ એટલે વિકસતું ગામડું અને ગામડું ગામડું જ રહેવાનું.
અમદાવાદમાં પણ એસ.જી.હાઈવે ઓળંગીને દૂર દૂરના કહેવાનાં નવા નવા પૉશ એરિયામાં તમે જાતે જુઓ તો જ ખબર પડે કે સવાર-સાંજ જથ્થાબંધ ભેંસો એમની સોસાયટીમાં રસ્તાઓ પર નીકળતી હોય છે.
સામે જૂની પ્રોપર્ટીમાં લાઈફ ટાઈમ પ્રાઈસ એપ્રિસીએશન પણ એટલું જ વધારે હોય છે. માર્કેટ સેચ્યુરેશન કે રિસેશનની કોઈ જ અસર નહિં. વળી રિડેવલપમેન્ટમાં પણ જૂની પ્રોપર્ટીવાળાને એટલો જ તોતિંગ વધારો મળે.
જૂનું બિલ્ડીંગ તૂટે અને નવું બને ત્યારે જેની પાસે જેટલી જગ્યા હોય એનાથી ડબલ જગ્યા એમને નવા બિલ્ડીંગમાં મળે અથવા તો હોય એટલી ને એટલી જગ્યા અને ઉપરથી ઢગલો ભરીને કેશ મળે. બે ત્રણ વર્ષ શીફ્ટ કરવું પડે તો ભાડું પણ રિડેવલપમેન્ટ કરવાવાળા બિલ્ડર જ આપે.
કોઈને જૂની પ્રોપર્ટી લીધા પછી એના ભાવ ગગડી કે ઘટી ગયા એવો લોસ નથી થતો.
નવી ડેવલપિંગ જગ્યાએ લગભગ બધે જ એવું થતું હોય છે કે તમે કોઈ પ્રોપર્ટી બિલ્ડર પાસેથી ખરીદો પછી બે વર્ષે એનાથી ૨૦% – ૨૫% ઓછા ભાવમાં ઘણી વખત પડોશી ખરીદે. એપ્રિસીએશન નહીં ડેપ્રિસીએશન થાય. આવું થાય ત્યારે તો તમારું તો ઈન્વેસ્ટમેન્ટ વ્યાજ સાથે ડૂબી જાય. ન ઘરનાં ન ઘાટનાં એવી હાલત થાય. વેચો તો પણ ખરીદ્યાના અડધા પણ ના આવે. તમે એકલા વેચવા નથી બેઠા. લાંબી લાઈન છે. બીજી સો બિલ્ડીંગ ખાલી પડી હોય ત્યાં તમારું ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ડુબવાનું જ છે. ઇન્વેસ્ટમેન્ટ કરવું હોય તો ઓલરેડી ડેવલપ એરિયામાં નાની જગ્યા લઈને પણ કરાય. ડેવલપિંગ એરિયામાં દસ વીસ વર્ષ રાહ જુઓ તો જ ફાયદો થાય.
જૂના એરિયામાં બસ , ટ્રેઈન , માર્કેટ , ઑફિસો , શાળા , કૉલેજો , બેંકો , હોસ્પિટલો બધું નજીક પણ પડે .કરિયાણું દૂધ શાક અનાજ બધાનો ભાવ મોટા માર્કેટ કોમ્પિટિશનને લીધે નવા એરિયા કરતાં ઓછો હોય.
જૂના એરિયામાં રિક્ષાવાળા અને ટેક્સી વાળા પણ દાદાગીરી ના કરે. જૂના એરિયામાં કામવાળા પણ આસાનીથી મળે અને એમની પણ ભાવની બાબતમાં દાદાગીરી ના હોય. નવા એરિયામાં બધા મોં માંગ્યા ભાવ માંગે. ખુલ્લેઆમ લૂંટફાટ.
નવા એરિયામાં લૂંટફાટ , ખૂન , ઘરફોડ ચોરી , સ્કુટર બાઈક કારની ચોરીઓ પણ એટલી જ થાય છે. વર્ષોથી વસેલા શહેરની વચ્ચે આ બધી ઘરફોડ ચોરીઓ અને લૂંટફાટ ખૂન અને અપહરણ કે અન્ય ગુનાઓ કરવા ગુનેગારો માટે શક્ય નથી. સલામતી સહજ રીતે જૂના એરિયામાં વધારે હોય.
પાછું જૂની પ્રોપર્ટીમાં એક , બે દસ્તાવેજ તો થયેલા જ હોય એટલે બાનાખત , રજિસ્ટ્રી , પાકા દસ્તાવેજ , ૭/૧૨ , ૮ અ , ૬ અ હક્કપત્ર , ઈન્ડેક્સ , ઈલેક્ટ્રીકસીટી સર્વિસ , સરકારી ટેલિફોન એડ્રેસ બધી જ જગ્યાઓએ છેલ્લે વેચનારનું નામ બોલતું હોય. કોઈની ટોપી કોઈના માથે ના થાય. એક પ્રોપર્ટી ચાર જણાને વેચી દે એવા લફડાઓ પણ ના થાય. એન.એ. એટલે ના નહિં એવા અબજોનાં ઊઠમણા અને કૌભાંડો પણ ના થાય.
ઘણી વાર નવી પ્રોપર્ટીમાં લોન અગેઇન્સ્ટ પ્રોપર્ટી લઈ મોર્ગેજ લઈને ઘણા બિલ્ડરો એ આખી સોસાયટીની બધી નવી પ્રોપર્ટી ગમેતેમ કરીને બેંકવાળાને સંબોધીને ઘરાકને લોન અપાવી દે છે . યાદ છે શકુન બંગલોમાં આવું જ થયું હતું.
જૂની એકલદોકલ પ્રોપર્ટીઓમાં આવું કોઈ કરે એ શક્ય નથી.
એમાંય જો વેચનારે લોન લીધેલી હોય અને બેંક અને લોન ડિપાર્ટમેન્ટમાં જ્યારે અસલી દસ્તાવેજ પડેલા હોય ત્યારે તો લગભગ ટાઈટલ ક્લિયર હોય જ, સિવાય કે સોસાયટી લફડામાં હોય, કોઈ બિલ્ડર શરુઆતમાં જ આખી સોસાયટી કે અમુક મકાનો મોર્ગેજ કરીને ઊઠી ગયો હોય.આ બધું જાહેર છાપે ચડેલ હોય એટલે છેતરાવાનો ભય ઓછો.
ક્વૉલિટીની વાત કરીએ તો નવા બાંધકામોમાં પણ હવે તો સારા સારા બિલ્ડરોની સ્કીમમાં પણ એક બે વર્ષમાં લીકેજ , ડ્રેનેજ , આખાને આખા પ્લાસ્ટર ના પોપડા નીકળવાના ઈશ્યુ , ભેજ , ટાઈલ્સ તૂટી જવા , નળ બગડી જવા સામાન્ય થઈ ગયું છે. જો ઈલેકટ્રીસીટી અને પાવર સપ્લાયની લાઈનોમાં લોચા હોય , ફોટો લગાવવા હોય કે લાઈટ ઈન્ટરનેટનાં લેન માટે દિવાલમાં સહેજ ડ્રીલ કરવી પડે તો પણ તરત જ મોટામસ ગાબડા પડી જાય. બધે ઈંટનો સસ્તો વિકલ્પ પોલા બ્લૉક વપરાય છે, આ હવે કોમન બની ગયું છે. હવેના ઘણા કોન્ટ્રાક્ટરોને તો ખાલી નફો જ દેખાય છે. મજબૂતી , ડ્યુરેબિલીટી , લોંજિવિટી , ક્વૉલિટી એ બધું ખાલી એડવર્ટાઈઝીંગ માં જ હોય.
હવેનાં ઘણાં નવા મકાનોમાં બે-પાંચ વર્ષમાં જ આવનારા દસ વર્ષોમાં તો સંપૂર્ણ ખંડેર બની જવાનાં હોય એવી હદે મેઈન્ટેનન્સ આવવા માંડે છે. આની સામે જૂના મેઈનટેઈન થયેલા મકાનોની લાઈફ ૬૦ થી ૭૦ વર્ષની તો મિનિમમ હોય છે. મેઈન્ટેનન્સ પણ અડધું હોય.
આની સામે નવી પ્રોપર્ટીમાં ડબલ એપ્રિસીએશન માટે દસ વરસની ધીરજ જોઈએ. દસ વર્ષમાં પાછી નવી સ્કીમોમાં વધઘટ દેખાય ખરી પણ આજુબાજુ એટલા બધા નવા ફ્લેટો ખાલી હોય કે તમને ડાયરેક્ટ તમારી પાસેથી જ લેવાવાળા કોઈ ના મળે. પૈસા ડૂબી ગયાની ફિલીંગ આવે. બેંકની લોન તો વ્યાજ સાથે ચાલુ જ હોય. એટલે કરોડની પ્રોપર્ટી વ્યાજ સાથે અઢી-ત્રણ કરોડમાં પડે અને એપ્રીસીએશન માટે બે દસકા બેસી રહીને રાહ જુઓ.
વળી સૌથી મોટી વાત, નવી પ્રોપર્ટીની સામે જૂની પ્રોપર્ટી પર ભારેખમ જી.એસ.ટી. પણ ના લાગે.
આવા કારણોથી જ સમજુ અને ખરીદશક્તિ બજેટ મજબૂત હોય એવા લોકો શહેરની વચ્ચે જ રહેવાનું પસંદ કરે છે.
હવે તમે જ નક્કી કરો કે નવી પ્રોપર્ટી લેવી કે જૂની. જૂના નો ટ્રેન્ડ વધારે છે.
શાંતિભાઈ પટેલ , ગૌતમ શાહ
રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ
